文/浙报传媒地产研究院研究员 章嵘嵘

　　日前，余杭区建设局对杭政储出[2014]年50号万科未来城二期商住地块设计方案予以公示说明，公示时间2015年4月17日——2015年4月27日。　　

项目区位图（制图/章嵘嵘）

　　未来城二期规划方案：

　　从规划公示中可知万科·未来城二期分两个阶段建设，项目总建筑面积34.85万方，地上建筑面积25.06万方，其中包括住宅面积23.34万方，沿街商铺面积1.29万方，配套公建面积0.42万方，地下建筑面积9.79万方，容积率2.5，建筑密度28%，绿地率30%。

　　未来城二期地块方正，体量大，最适合开发大中型规模项目，从规划图中正可以看出这一点。项目分两期建设，南面为一期，北面为二期，主要以小高层、高层、联排别墅建筑为主。

　　一期主要以联排别墅为主体，中间分布3层联排别墅，东、西两面各有2栋34层高层建筑，北面有2栋8层、1栋11层小高层建筑。

　　二期主要以高层住宅为主体，中间分布排列着6栋11层小高层，周边包围着7栋高层、1栋小高层、社区办公用房以及商业用房。

　　低价扫货 万科扩大“地主”版图

　　未来城二期成交价与未来城拿地价相当。2013年万科竞得未来城地块，楼面价约为4847元/平米，与此次价格基本持平。 [直播回顾]

　　据浙报传媒地产研究院数据显示，万科·未来城首次开盘至今累计成交均价约12310元/平米。据测算，未来城二期保本价在10500元/平米左右，如果加上精装修成本，利润空间并不大。

　　从近期浙报传媒地产研究院发布的《大鳄在杭发展数据报告——杭州万科的无亏损之路》专题中，获知万科在余杭(除良渚文化村)三项目：北宸之光、未来城及二期未来可售货值约有50.6亿元。

　　且北宸之光、未来城两个在售楼盘，体量接近45万方，加上未来城二期近25万方， 其已拥有近70多万方的体量，万科在良渚进一步扩大了其“地主”版图。

　　注：项目销售成本=(拿地总价+财务成本+建安成本)/(可售商品房面积*85%)(财务成本一年按总投入的8%计算，半年按总投入的4%计算；商品房建安成本按3500元/平米计算；销售税费按销售成本价的10%计算；运营成本按销售成本价的5%计算。)

　　配套逐渐完善 商业最吸睛

　　未来城二期项目东面与中青文化广场、永旺梦乐城等大型商业配套紧邻，且永旺梦乐城预计于今年建成，建成后将集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体的大型购物中心，逐渐纯熟的商业成为该项目最吸睛之处。

　　项目南靠古墩路，北侧临近104国道连通杭城，西侧东西大道连通临平副城、未来科技城等区域，且距离规划地铁2号线终点站新良路站在1公里范围内，交通较为便捷。

　　项目周边住宅较多，东北面即为万科·未来城，还有昆仑华府、望城、郡原·九衡公寓等楼盘，居住气氛浓厚。

项目平面设计图