余杭组团30号B地块4月9号出让详情

文/浙报传媒地产研究院 研究员 章嵘嵘

　　根据浙报传媒地产研究院手中的《杭州市区出让计划表》，不少板块今年都有大量推地安排，未来科技城就是其中之一。3月6日，未来科技城挂出羊年首宗宅地，楼面起价8913元/平米。值得关注的是，该地块体量不足1.9万方，且容积率为难得的真正低密度品类：1.01-1.2，从地理位置看，处于大华·西溪风情西南的一个“小缺角”，似乎大华是“最匹配”买家。

余杭组团30/31/32地块区位及周边 (制图/章嵘嵘)

　　成交猜想：三大可能

　　1.大华最为“匹配”

　　余杭组团30号B地块位于热门板块未来科技城东面，建筑面积1.8万方，如此小体量低容积率地块难以打造常规的住宅项目，且地块处于大华·西溪风情西南角，无论是项目开发还是后续物业管理角度看，大华都是最有利的买家。

　　2.小企业试水

　　西溪风情周边并非首次出现小体量低容积率宅地，2011年，升华地产以2.2亿元竞得悦西溪项目地块，折合楼面价6589元/平米。从上图可以看出，该项目位于西溪风情的西北角，建筑面积仅3.4万方，容积率1.2，同属低密度迷你宅地，现打造多层花园洋房、排屋。

　　不过悦西溪自2013年开盘以来销售情况不佳，该项目至今仍是升华在杭州的唯一项目。>>>升华地产入杭之路

　　3.后续再拿姐妹地

　　该宗地块单独开发不具规模，难成社区体系，但拿下该地后续若有实力再拿周边相邻宅地一并开发，仍有机会。据浙报传媒地产研究院了解，位于该地块东面的余杭组团31号、余杭组团32号宅地，同样在2015年出让计划中，加上本次挂牌的地块，三宗地隔常二路以抱团形式分布，若有实力开发商一同拿下三宗或其中两宗土地，则有潜力开发出精品低密度项目。

　　地块环境：市场预期高

　　1.各项配套逐步完善

　　交通方面：地块南侧紧邻文二西路，西侧紧邻常二路，东侧靠近荆长大道、杭州绕城高速，且北侧靠近在建地铁5号线，交通便捷；

　　教育资源：现有五常小学、浙江理工科艺学院等教育资源，规划有未来科技城幼儿园、未来科技城第一小学，在建有五常中学，教育资源丰富；

　　商业氛围：区域内大型商业配套正在逐步跟上：淘宝城、海港城、海创园等；

　　医疗服务：浙大医疗中心项目已启动；

　　绿化环境：西溪湿地，五常湿地作为稀缺自然生态景观成为地块一大特点。

　　2.区域价值逐步显现

　　地块周边各项配套相对纯熟，住宅项目众多，淘宝城、海港城、海创园等项目为其提供源源不断的客群支持，而且地块与西湖区相邻，同城化的优势更为明显，可吸收主城区一部分客源的外溢。

　　未来科技城作为全国四个未来科技城之一，其板块价值显而易见，随着梦想小镇的建设，区域价值将大大提升。

　　3.房地产市场有价格参考

　　出让地块周边商品房市场发展纯熟，同板块辐射半径2公里范围内商品房项目大致相同，已有美林公馆、昆仑府、西溪之星、西溪逸境、富力十号、悦西溪等住宅项目，未来居住气氛可预期。

　　目前西溪逸境小高层累计均价为15134元/平米左右；昆仑府多层均价15000元/平米左右，另外在售150-180方跃层，总价300-400万元，排屋别墅1000万起；富力十号已开盘还未有成交记录；悦西溪多层电梯花园洋房累计均价16280元/平米。

　　地价方面，同区域美林公馆、昆仑府、西溪之星、西溪逸境、富力十号等住宅项目地价在6300—8500元/平米之间。 

　　土地市场：后续供货充足

　　浙报传媒地产研究院推出的《杭州市区2015年推地计划》解读第一期——未来科技城24宗土地专题中提到：今年供地单位为开发商准备了充足的“口粮”，未来科技城的24宗土地共计面积1408.35亩，涉宅用地14宗，商业商务用地9宗，加油站用地1宗，由此看出涉宅用地任是土地市场的宠儿。>>>未来科技城供地解读

　　浙报传媒地产研究院会随时跟进并带来最新土地咨询，可供业内参考。